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概要:本文分析了封闭式小区商业建筑模式与商业项目、服务范围、经营方式等方面拒绝的关系及应用于规律,特别强调其规划布局不应遵循便利性、比较独立性、开放性、人与自然性原则,研发建设的规模必需与小区住宅规模、目标客户的定位及商圈电磁辐射范围相匹配。关键词:封闭式小区;商业;建筑模式;研发规模　　中图分类号:TU247;TU241.8　　封闭式小区作为住房商品化政策唤起出来的全新社区形态,对楼市竞争力的执着使之趋向于建构自成体系并比较独立国家于城市公共空间的区域化生活方式,按其价位强弱明确提出了景观、设施商业与公共服务有所不同等级的市场标准。

其商业建筑以有条件对外开放表达了居住于空间与城市的矛盾融合关系,不仅构建本身的生活服务功能,同时作为一种投资工具,符合资本报酬的拒绝。　　本文通过对长沙市封闭式小区商业建筑模式及研发应用于实例的实地考察,分析其作为一种商业形态所具备的特殊性,在商业业态、服务范围、经营方式等方面的拒绝及其对环境的相互影响,在选址、规模掌控方面寻找科学、合理的解决方案。　　　1功能、经营特点与主要问题　　封闭式小区商业建筑是以居住小区内和周边居民为主要服务对象的属地型商业建筑形态,其功能以符合居民日常生活必需的以备商品、服务及餐饮市场需求居多,并根据社区规模、人群特点展开休闲娱乐、娱乐等功能的设置。

一般明确配备有:购物、餐饮、修理、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣剪裁、家庭服务和再生资源重复使用等(图1、图2)。　　　　在我国住房体制改革之后,由专业的房地产开发商投资,与封闭式住宅小区同时规划修建设施研发的商业建筑,具备统一研发、集中管理、集中经营的特征,反映以备便利、价廉物美、服务多样的三大经营优势。这是一种大同小异城市区域中心商业、SHOPMALL、特色步行街的商业形态,具备很强的地域性,经营特点反映在注重特色、商业服务辅助功能、经营集约化、赢利稳定性、市场需求依赖性等方面。

　　从目前已竣工的许多小区设施商业建筑来看,面对的主要问题有:　　(1)缺少比较完善的商业整体规划,专责协商、有序兼容过于;　　(2)商业规模稍大,经常出现销售无以、招商无以、经营无以的三无以现象;　　(3)商业布局没处置好商业与住宅的动静关系,无法充份符合商家用于功能,造成了商家经营与居民日常生活之间对立。　　　2封闭式小区商业建筑模式　　　以物业主体集散地程度、所处方位及电磁辐射范围有所不同,封闭式小区商业建筑主要展现出为住宅底商、社区商业街、购物中心三种模式。这三种布局模式并非几乎分离出来出去,有非常一部分项目是多种形式的人组。

　　2.1住宅底商模式　　住宅底商指利用住宅、公寓等物业的底层专门从事零售商业和服务业,是房地产开发与零售业结合的一种商业模式。　　住宅底层商铺一般来说另设于单元式和板式小高层住宅的底层,临城市道路和小区内部道路线性布置,或以休闲娱乐广场为中心集中于布置,以服务于本地居民的小型零售商业居多(图3)。

其优点在于:各商铺的面积广泛较小,经营成本和风险较低,合乎长沙市民的消费习惯,综合投资回报率较高,因此在长沙的各类商业地产项目中,最不受个体投资者和经营者的注目。其缺点在于:住宅底商的平面布置受到上部住宅的容许,开间和形状皆不规整,开发商谋求最大限度的经济利益,一般将其区分为小开间、大面阔的狭长商铺分别出售,空间形式有利于商业经营;由于商业经营更容易对楼上住户导致多方面的阻碍,影响社区人与自然,如网吧、卡拉OK等娱乐业和餐饮店就不应设于住宅底层商铺之中。　　住宅底商拒绝层高低于3.5m,层数不多达2层,进深和面阔之比以1:2为宜,一般不高于1:3。外立面拒绝腾出商家看板的设置方位(图4)。

　　不求地条件容许,许多90年代后期以来在长沙市老城区修建的多层及小高层封闭式小区经常使用住宅底商的形式,一般在住宅组团沿街部分设置,与住宅部分内外分界具体,最大限度减少对组团内部环境的影响。例如:白沙家园的多层住宅底部设置一层商铺,层高为3.6m,内部柱网尚能贞规整(图5)。　　2.2社区商业街模式　　社区商业街是所指由非常数量营业面积有所不同、经营有所不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其形式分成放射状式和环型组团式商业街。

　　对于目前长沙在近郊区研发的大中型新建楼盘而言,社区商业街是最热门且普遍使用的布局模式。这些新建楼盘侧重环境品质,使用统一规划的商业街的布置,即不利于内部环境的确保,也便于建构舒适度冷淡的消费环境,同时维持商家经营的灵活性,减少投资经营风险。　　芙蓉区政府新址附近的万科西街花园小区就是一个较好的例子。

西街花园是由深圳万科投资修建的大型高档社区,沿高岭路布置了一条长约400m的商业街,商业街由独立国家的沿街商铺和部分住宅底层商铺构成,面积从50m2-240m2平均,可适应环境有所不同类型规模商业业态的经营市场需求。在商业街的中段融合住宅组团出入口设置了一处面积大约500m2的休闲娱乐广场,广场周边布置环形组团式的商铺,购物环境优美,设计富裕人情味(图6)。　　在长沙老城区,由于用地紧绷,社区商业街的实例较较少,鸿铭中心金街银苑就是一个更为少见的例子。

利用该地段的地理位置特点,设置了一条社区商业街将韶山北路和曙光路连接起来。开发商的目标是打造出一处高档商品官营和高端餐饮、休闲娱乐娱乐业的汇聚中心。从目前的招商情况看,早已反映出有高档消费产业的挤满现象,其服务商圈的电磁辐射范围较小,目标客户多为小区外部的周边低收益商务人士。

商业街在建筑造型、街道尺度、绿化景观及休闲娱乐设施的规划设计方面皆做到了精细的考虑到(图7、图8、图9)。　　2.3购物中心模式　　美国《零售辞典》对购物中心的定义为:购物中心是一个由零售商店及其适当设施构成的商店群,作为一个整体展开研发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕着。购物中心有宽阔的停车场,其方位附近马路,顾客购物来去便捷。

购物中心不是一个非常简单的分布式经营模式,而是一个统一高效运作的有机整体。根据国际购物中心协会的分类,从商圈电磁辐射范围看,购物中心可分成四类:邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。

　　服务于封闭式小区的购物中心一般指邻里型购物中心与社区型购物中心两类,以生鲜食品餐馆为主力,会集品牌驰名的专卖店为特色,融各种便捷的餐饮、娱乐、健美、服务设施为一体,能符合一站式的消费必须,更容易汇聚人气。　　例如:坐落于岳麓区桐梓坡路与银杉路交汇处的威胜大厦,在裙房布置了一家大约3000m2的餐馆主力店和二十家小商店,经营内容有地产中介、西餐厅、精品店、药房、茶馆等,服务对象除威胜大厦内的大约300户居民外,大多数来自1公里范围内的其它住宅小区的居民。从营业面积和商圈电磁辐射半径来看,这归属于邻里型购物中心的类别(图10)。　　在近郊区的一些大盘项目,建筑面积多达百万平米,居住于人口数万的研发规模,早已具备了某种新城中心的性质,以大型购物中心为核心或大型购物中心与商业街结合的布局模式居多。

　　3封闭式小区商业建筑模式应用于原则　　　封闭式小区商业建筑模式的应用于与规划布局不应遵循下列原则:　　(1)便利性原则:商业从空间上构建以备性,从而构成时间上的便利性;　　(2)独立性原则:构建住宅与商业的比较分离出来和商业的比较集中于与独立国家,以确保商业不扰民;　　(3)比较开放性原则:在居住区内构建商业布局和规划的开放性,确保能同时服务于外部客流和通过性客流;在邻接小区间,按照区域总体商业规划展开规划设计;　　(4)人与自然性原则:体现商业与居民的亲和性,建构住宅的适合居住于环境。　　4封闭式小区商业建筑的研发规模　　　商业建筑研发规模的确认,主要与目标客户的定位及商圈电磁辐射范围有关。

　　4.1目标客户的定位　　封闭式小区商业建筑按目标客户定位的有所不同分成内向服务型、外向服务型、内外顾及型三种类型:　　内向服务型商业建筑服务对象仅限于小区内部居民,外来客流较较少。要根据本区居民的人口规模、消费能力按适合的比例确认面积,一般占到总建筑面积的3%~6%之间,人均0.8~1.2m2。　　　外向服务型商业建筑一般邻近城市商业中心并沿城市道路布置,消费人群多为周边居民及过往客流。

研发规模与本区内部居民的人数没必要关系,而要根据小区所在地段的商业研发价值和研发条件确认。　　内外顾及型商业建筑服务对象还包括小区内部居民及部分过往客流。长沙市大部分正处于非城市商业中心地段的封闭式小区多科此类,多使用沿街设置的住宅底商和独立国家商铺的形式。研发规模必须综合考虑到本区居民的日常消费市场需求、面对城市道路地段的研发条件、周边潜在消费群体及商业网点的布局情况。

　　4.2营业面积和电磁辐射半径的关系　　对于使用购物中心布局模式的邻里中心或社区商业中心的研发建设,必须分析营业面积和服务商圈电磁辐射范围的对应关系。对长沙市来说,由于绝大多数住宅都有设施的商业项目,白热化的竞争不会互相巩固商业项目各自的电磁辐射半径;另外,越往市区中心商业就越密集,电磁辐射半径也就越小,越往郊外则越大,即呈现非对称电磁辐射的模式。一般来说,社区商业的电磁辐射范围要近大于城市商业中心或区域商业中心的电磁辐射范围,其电磁辐射区域一般在半径1km的范围以内,即步行15分钟左右的时间距离。

其中以步行5~10分钟为核心商圈,电磁辐射顾客群占70%左右。　　4.3商业建筑规模的估计　　封闭式小区商业建筑规模的估计,主要从以下两个方面考虑到:　　首先,参照有关的规范数据,《城市居住区规划设计规范》的公共服务设施掌控指标规定,商业服务设施按700~910m2/千人掌控,一般来说将其作为低限数据参照。　　其次,对项目所在区位、资源条件、建筑总量、服务人口及周边市场环境展开全面考虑到,因个案情况作出独立国家的综合辨别。

　　封闭式小区商业建筑规模的估计一般使用两种方式:一是根据小区的大小,融合商圈的电磁辐射范围,按人均0.8~1.2m2来计算出来;另一种则粗略考虑到为整个小区建筑面积的5%~7%。　　　5结语　　　在建设两型社会、创立和谐社区的方针引领下,封闭式小区商业建筑的发展趋势主要展现出在以下方面:　　(1)集中化程度减少。当前房地产开发渐渐呈现出大盘化、郊区化的趋势,出于规模研发和对高品质居住于环境的执着,零散的住宅底商研发模式将受到限制,以集中于布置的社区商业街和购物中心为主体的社区商业中心将渐渐沦为主流,朝统一规划、科学选址、集中于布置的方向发展。

　　(2)商业功能细分及休闲娱乐化趋势。以家庭为载体的休闲娱乐、文化、娱乐、服务消费项目所占到比例将进一步提高,一般性购物消费则向社区及区域级购物中心集中于。　　(3)研发模式的变化。从住宅项目的设施建设改以按商业地产的操作者模式研发经营,实施订单式设计、建设,不利于后期销售招商工作,减少经营风险。

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